Comprar en Puerto Vallarta siendo extranjero: el fideicomiso explicado
Actualizado · Por Chase Jordan
Revisado por Lic. Erick Pichardo, Vallarta Law · 27 de octubre de 2026
Sí. Un extranjero puede ser propietario legal de una casa en Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit. Como toda la bahía está dentro de la zona restringida, la propiedad se tiene a través de un fideicomiso: un banco mexicano es el titular y tú conservas todos los derechos para vivirla, rentarla, venderla o heredarla.
Por qué en Puerto Vallarta se usa fideicomiso
La Constitución y la Ley de Inversión Extranjera reservan una franja de 50 km a lo largo de las costas (100 km en las fronteras) donde un extranjero no puede tener el título directamente. Puerto Vallarta y toda la Bahía de Banderas están dentro de esa franja, por eso el comprador extranjero usa un fideicomiso en lugar de una escritura directa.
Cómo funciona el fideicomiso
- El banco es el titular por ti; tú eres el fideicomisario, con todos los derechos para vivir, rentar, remodelar, vender o heredar la propiedad.
- Dura hasta 50 años y se puede renovar.
- El permiso lo otorga la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Tu notario y el banco fiduciario lo tramitan como parte del cierre.
- Designas fideicomisarios sustitutos, para que la propiedad pase a tus herederos.
La otra opción: una empresa mexicana
Una sociedad mexicana puede tener inmuebles en la zona directamente, pero solo con fines comerciales; una casa para vivir sigue requiriendo fideicomiso. Conviene sobre todo a compradores comerciales o de negocio de rentas, y tiene costos contables permanentes.
Comprar una casa que ya está en fideicomiso
Muchas casas de reventa ya están en un fideicomiso. Tomar el fideicomiso del vendedor (cesión de derechos fideicomisarios) en lugar de abrir uno nuevo suele ser la mejor opción: es más económico y práctico. La excepción es cuando el fiduciario es un banco con mala reputación o conocido por ser lento en sus procesos.
Cuánto cuesta
Calcula entre $500 y $2,500 USD para abrir un fideicomiso nuevo y unos $500–$800 USD al año para mantenerlo, según el banco. Son rangos para planear, tomados de estimaciones publicadas, no cotizaciones; tu notario y el banco te dan las cifras reales antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro el fideicomiso?
Es la estructura estándar que usan los compradores extranjeros en las costas de México. Tú eres el fideicomisario con pleno uso y derecho de venta; el banco actúa como fiduciario y no puede vender ni usar la propiedad para sí.
¿Puedo vender una propiedad en fideicomiso?
Sí. Puedes venderla a un nuevo comprador, que toma el fideicomiso o abre uno nuevo, según el banco y el caso. Tu notario se encarga de la transmisión.
¿En Nayarit también se necesita fideicomiso?
Sí. La costa de la Riviera Nayarit también está dentro de la zona restringida, así que aplican las mismas reglas.
Mis propiedades que encajan
Escríbeme por WhatsApp ▾
Fuentes
- SRE: permiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles en la zona restringida (oficial)
- Ley de Inversión Extranjera, artículo 11 (texto de la ley)
- Reglas de inversión extranjera: zona restringida y fideicomiso (despacho SDV)
- Rangos de gastos de cierre: recopilados de estimaciones publicadas por inmobiliarias y notarías de Puerto Vallarta (nov 2025 – may 2026); confírmalos con tu notario
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Precios y disponibilidad sujetos a cambio. Las estimaciones no son un cálculo notarial.